Costa Rica es uno de los destinos más atractivos del mundo para invertir en bienes raíces. Su estabilidad política, belleza natural y calidad de vida atraen cada año a miles de extranjeros interesados en comprar propiedad. Pero el proceso de compra tiene particularidades que todo comprador internacional debe conocer antes de firmar cualquier documento.
Respuesta corta: una persona extranjera puede comprar y ser dueña de una propiedad en Costa Rica con los mismos derechos que un costarricense, a su nombre o por medio de una sociedad. Lo que cambia es la costa, donde la Zona Marítimo Terrestre no se vende sino que se da en concesión, y la revisión previa: Registro Nacional, plano catastrado, uso de suelo, impuestos pendientes y un avalúo independiente antes de ofertar.
¿Pueden los extranjeros ser dueños de propiedad en Costa Rica?
Sí. Los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos costarricenses. No necesita ser residente ni tener cédula para comprar un inmueble a su nombre. La Constitución de Costa Rica garantiza el derecho de propiedad sin importar la nacionalidad: su artículo 19 establece que las personas extranjeras tienen los mismos deberes y derechos individuales que los costarricenses, con las excepciones que fijen la Constitución y las leyes.
La excepción importante son las concesiones en la Zona Marítimo Terrestre (ZMT): los primeros 200 metros desde la línea de pleamar son propiedad del Estado. Dentro de esa franja, los extranjeros que no hayan sido residentes durante al menos cinco años no pueden ser concesionarios directos. Muchos compradores desconocen esta restricción y descubren demasiado tarde que la propiedad frente al mar que les ofrecen no es propiedad privada sino una concesión con limitaciones legales.
Formas de comprar: a su nombre, por medio de una sociedad o con crédito
La vía conviene definirla con su abogado antes de firmar la opción de compra:
- A su nombre. La escritura se otorga ante un notario público costarricense y se inscribe en el Registro Nacional.
- Por medio de una sociedad. La sociedad tiene obligaciones propias cada año, como la declaración de beneficiarios finales ante el Banco Central (Ley 9416). Y comprar las acciones de una sociedad dueña de un inmueble no evita el impuesto de traspaso: la ley grava también el traspaso indirecto, es decir, la transferencia del control de la sociedad.
- Con crédito bancario. El banco designa al perito que hace el avalúo del crédito. El avalúo independiente que usted encargue le sirve para decidir y negociar; no sustituye el del banco.
- Desde el exterior. Si no puede firmar en Costa Rica, su abogado le indicará cómo otorgar un poder válido.
Por qué un avalúo independiente es indispensable
Uno de los errores más costosos que cometen los compradores extranjeros es confiar ciegamente en el precio que establece el vendedor o el agente inmobiliario. En zonas turísticas como Guanacaste y Puntarenas, es común que los precios se inflen significativamente para compradores internacionales.
Un avalúo independiente realizado por un perito colegiado en el CFIA le proporciona:
- El valor real de mercado basado en ventas comparables y condiciones del inmueble
- Identificación de problemas registrales, legales o físicos que afectan el valor
- Una base técnica para negociar el precio con argumentos sólidos
- Protección contra sobrepagos, un riesgo real en zonas turísticas donde el precio de oferta puede alejarse mucho del valor de mercado
El avalúo no es un gasto: es una inversión que puede ahorrarle miles de dólares.
Qué revisar en el Registro Nacional
Antes de comprometer dinero, pida a su abogado (o en el portal digital del Registro) estos documentos:
- Certificación literal de la finca: propietario, características, gravámenes y anotaciones. Revísela de nuevo el día de la firma.
- Historial de movimientos: traspasos muy recientes o muy seguidos merecen una pregunta.
- Plano catastrado: ubicación, área y linderos inscritos, para compararlos en el terreno.
- Finca “en derechos”: si tiene varios dueños en partes, usted compraría una cuota, no un lote delimitado, y eso cambia el valor.
Después de comprar, el servicio de alerta registral del Registro (un servicio de pago que se contrata en línea) le avisa por correo cuando entra un documento sobre su propiedad, algo muy útil si vive fuera del país.
Zona Marítimo Terrestre: una concesión no es propiedad
La Ley 6043 declara la ZMT inalienable: no se puede vender. Son 200 metros medidos desde la pleamar ordinaria, divididos en una zona pública (los primeros 50 metros, de uso público) y una zona restringida (los 150 restantes), donde la municipalidad puede otorgar concesiones de 5 a 20 años con pago de un canon.
Además de la regla para personas físicas extranjeras, el artículo 47 impide otorgar concesiones a sociedades domiciliadas en el exterior, a entidades constituidas en el país por extranjeros y a entidades con más del 50 % de su capital en manos extranjeras. El mismo artículo prohíbe que una sociedad concesionaria o sus socios traspasen cuotas o acciones a extranjeros, y declara sin validez esos traspasos. Una concesión tampoco se puede traspasar ni gravar sin autorización de la municipalidad y del instituto que corresponda (artículo 45).
La ley no se aplica a las ciudades del litoral ni a las propiedades inscritas legalmente a nombre de particulares. Por eso, en la costa la primera pregunta es si se vende una finca inscrita o una concesión. Ampliamos este tema en la guía de avalúo de propiedades en zonas costeras.
Impuestos y costos del traspaso
Los montos finales los calcula el notario, y el tratamiento fiscal de su caso debe confirmarlo con un contador:
- Impuesto de traspaso: 1,5 % (Ley 6999), que la ley asigna por partes iguales a quien vende y a quien compra, y ambos responden de forma solidaria. Se calcula sobre el valor real de la transacción, que debe corresponder al valor usual de mercado y nunca puede ser menor que el mayor valor registrado del inmueble para el impuesto sobre bienes inmuebles. Se suman derechos de registro y timbres.
- El valor de la escritura es una declaración jurada (artículo 9 de la Ley 6999), y Tributación puede fiscalizarlo y determinar el impuesto que corresponda. Declarar un precio menor al real no es seguro.
- Impuesto sobre bienes inmuebles: 0,25 % anual sobre el valor registrado, que cobra la municipalidad (Ley 7509). El nuevo dueño responde solidariamente por lo que el anterior dejó sin pagar: pida la constancia de estar al día. El valor de la escritura actualiza la base del impuesto (el comprador debe declarar el valor de la compra ante la municipalidad), y el valor debe declararse al menos cada cinco años.
- Impuesto solidario (Ley 8683): lo pagan las viviendas cuyo valor de construcción supera el monto que el Gobierno actualiza cada año. Revíselo si compra una casa de lujo.
Errores comunes al comprar propiedad en Costa Rica
Sobrepagar en zonas turísticas
Los mercados de Tamarindo, Manuel Antonio, Jacó y otras áreas populares entre extranjeros suelen tener precios artificialmente elevados. Sin un avalúo profesional, no tiene forma de saber si el precio solicitado se justifica.
No verificar el Registro Nacional
Toda propiedad en Costa Rica debe estar inscrita en el Registro Nacional de la Propiedad. Antes de comprar, verifique que la propiedad esté debidamente registrada, que el vendedor sea el propietario legítimo, que no existan hipotecas, embargos, anotaciones o gravámenes vigentes, y que el plano catastrado coincida con la realidad física del terreno.
Ignorar problemas de la Zona Marítimo Terrestre
Muchas propiedades costeras que se venden como “frente al mar” están dentro de la ZMT. Si es extranjero y no ha residido en el país al menos cinco años, no puede ser titular directo de una concesión. Algunos compradores crean sociedades anónimas con socios costarricenses como intermediarios, pero estas estructuras tienen riesgos legales significativos: la ley tampoco permite concesiones a sociedades con más del 50 % de capital extranjero ni a entidades constituidas en el país por extranjeros.
Disputas de linderos
En zonas rurales y costeras, es frecuente que los límites reales de una propiedad no coincidan con lo que indica el plano catastrado. Un perito valuador verifica esta información durante la inspección física del inmueble.
Comprar sin revisar el uso de suelo ni las áreas protegidas
Un lote puede no permitir lo que usted quiere construir. Pida a la municipalidad el certificado de uso de suelo y revise si hay nacientes, ríos o quebradas cerca: la Ley Forestal (Ley 7575, artículo 33) fija áreas de protección. Lo explicamos en la guía de zonificación y uso de suelo.
Pasos de debida diligencia antes de comprar
- Contrate un abogado costarricense especializado en bienes raíces que revise la situación registral completa
- Solicite un avalúo independiente a un perito colegiado en el CFIA, no al perito que recomienda el vendedor
- Verifique la titularidad en el Registro Nacional de la Propiedad
- Confirme que la propiedad esté fuera de la ZMT si desea propiedad plena en zona costera
- Revise el plano catastrado y compare con la realidad física del terreno
- Investigue los impuestos y obligaciones municipales vigentes sobre la propiedad
- Consulte las regulaciones ambientales que puedan limitar el uso o desarrollo del terreno
- Calcule los costos de cierre (impuesto de traspaso, derechos de registro, timbres y honorarios) con su notario antes de firmar
- Entregue el dinero por un canal seguro, como una cuenta de depósito en garantía (escrow) que su abogado haya verificado, y no a cuentas personales de intermediarios
Para una lista más detallada, vea nuestra guía de due diligence en la compraventa inmobiliaria.
Cómo le ayuda el avalúo independiente en cada etapa
- Antes de ofertar: sabe si el precio pedido se sostiene con ventas comparables, no solo con anuncios.
- Al negociar: tiene un informe técnico firmado digitalmente para justificar una contraoferta.
- En la inspección: el perito compara el plano con el terreno y documenta el estado de la construcción, aunque usted esté fuera del país.
Más detalles en nuestro servicio de avalúo de propiedades en Costa Rica. Los aspectos legales y tributarios los resuelven su abogado, su notario y su contador.
Por qué contratar un perito local colegiado
Un perito valuador colegiado en el CFIA conoce las regulaciones locales, los valores de mercado por zona y las particularidades legales de cada tipo de propiedad. No es lo mismo valuar un apartamento en San José que una finca en Guanacaste o un lote costero en Puntarenas.
En Díaz Peritajes atendemos a clientes de habla inglesa y española en las siete provincias de Costa Rica, desde nuestras bases en Pérez Zeledón y Curridabat. Somos una empresa con varios peritos, fundada por el Ing. José Alberto Díaz Vidaurre, incorporado al CFIA desde 1982 (carné ICO-3075). Con más de 20 años de experiencia en valuación, le brindamos un informe técnico claro y detallado que le permite tomar una decisión de compra informada y segura.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una propiedad frente al mar? Sí, si es una finca inscrita fuera de la ZMT o dentro de las excepciones de la ley. Dentro de los 200 metros, lo habitual es una concesión municipal.
¿El avalúo independiente reemplaza el del banco? No. Si hay crédito, el banco designa a su perito. El avalúo independiente le sirve a usted para decidir y negociar antes de comprometerse.
¿Cuánto cuesta un avalúo? Desde aprox. ₡150.000 (USD 300); el monto final se define en la cotización, según el tipo de inmueble y su ubicación.
¿Está por comprar una propiedad en Costa Rica? Escríbanos por WhatsApp al +506 7272-7270 con la ubicación y el tipo de inmueble, y le enviamos la cotización en menos de 24 horas.