Las empresas en Costa Rica sujetas a auditoría externa deben presentar estados financieros bajo las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), que exigen la revaluación periódica de activos fijos, pruebas de deterioro y clasificación de activos mantenidos para la venta. Esta guía explica cuándo se necesita un avalúo CFIA para NIIF, cómo se hace, y qué esperar del perito valuador en 2026.
¿Cuándo la NIIF exige un avalúo?
Las tres normas principales que requieren valuación profesional:
NIC 16: Propiedades, planta y equipo (revaluación)
Permite a la empresa revaluar sus activos fijos (inmuebles, maquinaria) al valor razonable de mercado en lugar del costo histórico menos depreciación. La revaluación debe hacerse periódicamente (cada 3-5 años típicamente) para que el valor en libros no divergir significativamente del valor razonable.
NIC 36: Deterioro de activos
Cuando hay indicios de que un activo pudo haber perdido valor (caída de mercado, daño físico, obsolescencia), NIC 36 exige una prueba de deterioro comparando el valor en libros con el valor recuperable (el mayor entre valor razonable menos costos de venta y valor en uso).
NIIF 5: Activos no corrientes mantenidos para la venta
Cuando la empresa decide vender un activo fijo, reclasificarlo como “mantenido para la venta” requiere valuarlo al menor entre valor en libros y valor razonable menos costos de venta.
¿Quién aplica NIIF en Costa Rica?
En Costa Rica son sujetos obligados:
- Empresas reguladas por CONASSIF/SUGEF (bancos, aseguradoras, fondos de inversión, puestos de bolsa)
- Empresas públicas y sus subsidiarias
- Grandes contribuyentes de Hacienda
- Sociedades con auditoría externa obligatoria
- Emisores de bonos o que cotizan en BNV
Adicionalmente, muchas PyMEs aplican NIIF para PyMES voluntariamente o por requisito de bancos.
Metodología del avalúo NIIF: paso a paso
Paso 1: Definir el alcance con el auditor
El perito coordina con el auditor externo para definir:
- Fecha efectiva del avalúo (típicamente cierre fiscal: 30 septiembre o 31 diciembre)
- Activos a valuar (todos o solo los materiales)
- Jerarquía de valor razonable (Nivel 1, 2 o 3 según NIIF 13)
- Formato del informe según requerimientos del auditor
Paso 2: Valor razonable según NIIF 13
NIIF 13 define valor razonable como “el precio que se recibiría por vender un activo en una transacción ordenada entre participantes de mercado en la fecha de medición”. En términos prácticos:
- Nivel 1: precios cotizados en mercados activos (raro en inmuebles CR)
- Nivel 2: datos observables distintos de precios cotizados (comparables directos)
- Nivel 3: datos no observables (modelado con supuestos)
La mayoría de avalúos inmobiliarios CR operan en Nivel 2 o 3.
Paso 3: Aplicación del método técnico
Se aplican los mismos tres métodos IVS:
- Comparativo de mercado (preferido en Nivel 2 cuando hay comparables)
- Costo con depreciación (Nivel 3, para especializadas)
- Capitalización de rentas (Nivel 3, para generadoras de ingreso)
El informe debe documentar explícitamente el nivel NIIF 13 aplicado y los supuestos.
Paso 4: Revisión de vida útil y depreciación
NIC 16 exige revisar vida útil y método de depreciación en cada revaluación. Si la vida útil remanente real difiere de la registrada, se ajusta prospectivamente.
Paso 5: Informe con formato auditable
El auditor externo (Deloitte, KPMG, PwC, EY, BDO, Baker Tilly y otros) requiere que el informe contenga:
- Identificación completa del perito (CFIA, experiencia)
- Fecha efectiva del avalúo
- Nivel NIIF 13 aplicado con justificación
- Supuestos y limitaciones
- Metodología detallada con cálculos
- Comparables con trazabilidad (folio real, fecha)
- Conclusión con rango cuando aplica
- Referencia a normativa aplicable
Caso ejemplo: revaluación NIC 16 de planta manufacturera CR
Empresa: manufacturera en parque industrial de Heredia Fecha efectiva: 31 dic 2026 Activo: nave industrial 3,000 m² + terreno 5,000 m² Valor en libros: $1,200,000 (después de 17 años de depreciación)
Avalúo aplicado:
- Nivel NIIF 13: 3 (datos no observables)
- Método principal: costo con depreciación
- Método de verificación: comparativo con naves similares en Coyol, Ultra Park
Resultado:
- Valor razonable terreno: $1,000,000 (aumentó por gentrificación del sector)
- Valor razonable construcción: $650,000 (depreciación física + funcional)
- Total: $1,650,000
- Incremento por revaluación: $450,000 (+38%)
Impacto contable: el excedente de revaluación va a “otro resultado integral” (OCI) y no afecta P&L.
Coordinación con auditor: tips prácticos
- Involucre al auditor desde el inicio: que apruebe el alcance y el formato antes de contratar al perito
- Fecha efectiva del avalúo = fecha de cierre contable, no unos meses antes ni después
- Actualización periódica: bajo NIC 16, revalúe cada 3-5 años mínimo. Esperar más puede obligar a un catch-up grande.
- Documentación: el auditor pedirá soporte de todo (comparables, facturas de maquinaria nueva equivalente, estudios de mercado)
- Conciliación: el perito entrega valor razonable; el contador calcula el asiento de revaluación con base en ese valor
Plazos y costos
Plazos:
- Activo único (inmueble o máquina específica): 3 a 7 días hábiles desde la inspección
- Múltiples activos (planta completa): 3 a 7 días hábiles desde que se tiene la documentación completa; el calendario de inspecciones se coordina en la cotización
- Revaluación anual recurrente (después del primer avalúo): 3 a 7 días hábiles
- Urgencias por cierre contable: 48 a 72 horas, con recargo
Costos orientativos:
- Un avalúo cuesta desde aprox. ₡150.000 (USD 300); el monto final se define en la cotización
- Lo que más influye: la cantidad y el tipo de activos (inmueble industrial, lote de maquinaria o planta completa con edificios y equipos), su tamaño, su ubicación y la complejidad del análisis que pide la norma
Más barato que una auditoría con observaciones por falta de revaluación adecuada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar el avalúo bancario que hice el año pasado para NIIF? Solo si cumple los requisitos NIIF 13 (jerarquía de valor, documentación de supuestos). Los avalúos bancarios estándar suelen carecer del formato NIIF. Consulte con su auditor.
¿Con qué frecuencia hay que revaluar bajo NIC 16? “Suficientemente regular para que el valor razonable no difiera significativamente del valor en libros”; en la práctica cada 3-5 años, o cuando hay cambios materiales de mercado.
¿La revaluación paga impuestos? El incremento por revaluación va a “otro resultado integral” (OCI), no a P&L. No genera impuesto de renta. Sí puede afectar el impuesto sobre bienes inmuebles municipal.
¿Puedo revaluar solo algunos activos? NIC 16 exige que toda la clase de activos se revalúe simultáneamente (toda planta y equipo, o todos los inmuebles). No puede revaluar selectivamente.
¿Qué pasa si el avalúo muestra pérdida? Si el valor razonable es menor que el valor en libros, se registra un deterioro (NIC 36) en P&L. Es obligatorio reconocerlo.
Alcance profesional
Díaz Peritajes, una firma con varios peritos valuadores fundada por el Ing. José Alberto Díaz Vidaurre (CFIA, carné ICO-3075), elabora avalúos de bienes inmuebles, maquinaria y equipo industrial que cumplen los requisitos de NIC 16 (propiedad, planta y equipo), NIC 36 (deterioro) y NIIF 5 (activos disponibles para venta). La aplicación contable e integración al marco NIIF general, como políticas contables, revelaciones, auditoría externa y estados financieros consolidados, se ejecuta por los CPA auditores y contadores de la empresa. Nuestro aporte es el informe técnico de valor razonable; la incorporación a estados financieros es responsabilidad del equipo contable.
Conclusión
Los avalúos NIIF requieren un perito con conocimiento técnico tanto de valuación como del marco contable internacional. Díaz Peritajes trabaja regularmente con auditores externos en Costa Rica para revaluaciones NIC 16, pruebas NIC 36 y reclasificaciones NIIF 5. Cobertura nacional desde Pérez Zeledón y Curridabat. Cotización: WhatsApp +506 7272-7270.