Recibir una notificación de expropiación genera muchas dudas. Este artículo explica, en términos generales, cómo funciona el proceso en Costa Rica y qué puede aportar un avalúo técnico independiente. No es asesoría legal: las decisiones sobre su caso conviene tomarlas con un abogado.
¿Qué es una expropiación?
Es el mecanismo por el cual el Estado adquiere de forma obligatoria una propiedad privada para una obra o un servicio de interés público. Por ejemplo, una carretera, la ampliación de un servicio público o un proyecto de infraestructura.
La Constitución Política protege la propiedad privada. Permite la expropiación solo por un interés público comprobado y con una indemnización conforme a la ley. El procedimiento está regulado en la Ley de Expropiaciones, que ha tenido varias reformas.
¿Qué cubre la indemnización?
En términos generales, la indemnización busca reflejar el valor del bien. Para estimarlo se toman en cuenta aspectos como estos:
- El terreno: ubicación, área, topografía, uso actual y precios de la zona.
- Las construcciones: edificaciones, mejoras permanentes e infraestructura.
- El resto de la propiedad: cuando se expropia solo una parte, puede analizarse cómo queda afectado el terreno que no se expropia.
Puede haber otros rubros, como la actividad comercial que se desarrolla en el inmueble. Su abogado le indicará cuáles aplican en su caso.
La ley también señala lo que no se reconoce: las expectativas de derecho y el aumento de valor que genera el propio proyecto que motiva la expropiación.
Cómo avanza el proceso, en términos generales
- Declaratoria de interés público. La institución que expropia emite un acto que se notifica al propietario y se publica en La Gaceta.
- Avalúo administrativo. La Administración prepara o encarga una valoración del inmueble.
- Notificación del avalúo. El propietario puede aceptarlo o manifestar su desacuerdo. Los plazos para manifestar desacuerdo suelen ser cortos, y si no responde a tiempo el avalúo puede tenerse por aceptado. Confírmelos con su abogado desde que reciba la notificación.
- Acuerdo o proceso judicial. Si hay acuerdo, se formaliza el traspaso. Si no lo hay, el caso puede pasar a la vía judicial. Ahí un juez fija el monto definitivo después de valorar las pruebas, entre ellas los peritajes.
Un punto que conviene conocer: la Administración puede tomar posesión del inmueble después de depositar el monto del avalúo administrativo, aunque la discusión sobre el precio siga en el juzgado. Por eso ayuda informarse desde el principio.
¿En qué ayuda un avalúo independiente?
El avalúo administrativo lo prepara la institución que expropia. El propietario puede encargar por su cuenta un avalúo técnico independiente a un perito valuador. Ese informe sirve para:
- Tener una referencia técnica propia del valor del terreno y de las construcciones.
- Conversar con su abogado con datos concretos y comparar los dos avalúos.
- Dejar constancia de características de la propiedad, como mejoras, accesos o la afectación del terreno que queda.
- Presentarse como prueba en el proceso, si su abogado lo considera conveniente.
El informe es un insumo técnico. En la vía judicial, el juez lo valora junto con el peritaje que ordena el juzgado y las demás pruebas. Un avalúo independiente puede coincidir con el administrativo o diferir de él. Lo que aporta es una opinión técnica fundamentada sobre el valor.
Cuándo conviene pedirlo
Como los plazos para responder suelen ser cortos, conviene pedir el avalúo pronto, idealmente apenas reciba la notificación. En Díaz Peritajes enviamos la cotización en menos de 24 horas y entregamos el informe en 3 a 7 días hábiles. Para urgencias hay entrega en 48 a 72 horas, con recargo.
Sobre Díaz Peritajes
Díaz Peritajes es una firma con varios peritos valuadores, fundada por el Ing. José Alberto Díaz V., incorporado al CFIA desde 1982. Hacemos avalúos de inmuebles con inspección en sitio e informe firmado digitalmente, y atendemos las siete provincias desde Pérez Zeledón y Curridabat. Si recibió una notificación de expropiación y quiere una referencia técnica del valor de su propiedad, escríbanos o vea nuestro servicio de peritajes judiciales.
Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado. Cada caso depende de sus circunstancias.